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経営

やはり出てきた賃貸アパート問題

2016.09.30

chintai

今朝の日本経済新聞で「空室率悪化泣くオーナー」という記事が出ていました。人口減で若い世代が減っているのに今年の7月の賃貸住宅の住宅着工の伸びは11.1%と非常に高い伸びを示しています。空き地に比べ賃貸住宅にすると評価額が50%に下がるうえ、借入金は相続財産から控除されますから借入金で賃貸住宅を建てると相続税対策になりますと銀行とアパート建設運営会社が盛んに営業をかけています。それ自体は偽りはないのですが問題なのは空き室率です。どうやら神奈川県では36.66%と高い空き室率になりました。日経の記事によると「一括借り上げ家賃保証」と言っても空室率によって最低保証金額まで下げられてしまいかなりアパート経営者にとって厳しい内容になることが多いようです。新築のうちはいいでしょうが古くなると修繕費もかさみ家賃も切り下げなければ入居者は集まらずそのあたりのキャッシュフローの計算はきちんとされているのか疑問です。

このスキームで最大手が大東建託です。今年7月の決算を見るとアパート建築で売上1300億(営業利益198億)、その後の不動産賃貸管理事業で2036億(営業利益109億)と建築で利益をあげ、そのあとも一括借り上げのサブリース差額と管理収入で継続的に利益を上げています。ビジネスモデルとしてはフロー(建築)とストック(賃貸管理)でバランスよく利益を上げて素晴らしいと思います。

ただし、アパート経営者というのは土地を持ってるだけの高齢者などが多く、相続対策ということで飛びついた経営感覚のない方がかなり多いと言えます。このようなモデルがアパート経営者と施工賃貸業者との間で双方がリスクと利益をわけあうようなウィンウィンモデルだと素晴らしいと思うのですが、リスクを一方的に素人のアパート経営者に押し付けるような収奪モデルだと永続的なモデルとはならないと思います。最終的に収奪モデル企業はたとえば商工ローンのように社会から抹殺されるはずですから。長続きするのはやはり双方両得のウィンウィンなのです。

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